Due diligence pozemku – postup prověrky pro developery a investory
Due diligence pozemku je strukturovaná prověrka před investičním rozhodnutím: právní stav, územní podmínky, limity, technická infrastruktura, rizika a ekonomika záměru. Přinášíme postup ve fázích a výstupy, které byste měli mít na stole.
Rychlá odpověď: Due diligence pozemku ověřuje, zda na pozemku půjde realizovat zamýšlený záměr, za jakou cenu a s jakými riziky. Postupujte ve fázích: nejprve rychlý screening z veřejných dat (katastr, územní plán, limity, rizika), pak právní prověrku listin a teprve potom placená odborná vyjádření. Každý nález by měl mít dopad do ceny, harmonogramu nebo smluvní podmínky.
Fáze due diligence
- Screening z veřejných dat – Vlastnictví, zápisy na LV, územní plán, limity, záplavy, poddolování, sesuvy, sítě v okolí. Cílem je rychle vyřadit nevhodné pozemky.
- Právní prověrka – Listiny ve sbírce listin, věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, plomby, pachtovní a nájemní smlouvy, spory.
- Územní a povolovací podmínky – Územně plánovací informace, regulativy, zastavěnost, podmínky dotčených orgánů, potřeba změny územního plánu.
- Technická infrastruktura – Vyjádření správců sítí ke kapacitě a podmínkám připojení, dopravní napojení.
- Terén, geologie a ekologie – Geotechnický a hydrogeologický průzkum, radon, staré ekologické zátěže, archeologie.
- Ekonomika a rozhodnutí – Odvody za ZPF, přeložky, vícenáklady založení, harmonogram. Promítnutí nálezů do ceny a smluvních podmínek.
Výstupy, které byste měli mít
- Aktuální výpis z LV a listiny. Viz List vlastnictví – jak číst.
- Územně plánovací informace nebo výpis z ÚP. Viz Jak zjistit zastavitelnost pozemku.
- Přehled limitů využití území. Viz Limity využití území.
- Vyjádření správců sítí a podmínky připojení.
- Geotechnický průzkum a přehled rizik lokality.
- Matice rizik s dopadem do ceny, harmonogramu a smlouvy. Viz Vliv rizik na cenu pozemku.
Datový screening ≠ odborná prověrka – Kontrola AIkatastr.cz zrychlí první fázi: z veřejných dat shrne rizika a limity pro konkrétní parcelu. Nenahrazuje právní rozbor listin, vyjádření správců sítí, geotechnický průzkum ani stanoviska úřadů.
Nechcete to hledat sami? Zadejte adresu – vrstvy, aktuálnost zdrojů i zásah parcely projdeme za vás.
Zdroje
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon: Zapsaná práva, plomby a sbírka listin.
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon: Územní plánování, územně analytické podklady a povolování staveb.
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu: Odnětí půdy ze ZPF a odvody.
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí a DMVS: Vlastnictví, zápisy a technická mapa.
Časté otázky
Kdo due diligence pozemku dělá?
Obvykle tým: advokát pro právní část, projektant nebo urbanista pro územní podmínky, geolog a specialisté na sítě. Datové nástroje urychlí první screening, ale nenahradí odborná vyjádření.
Jak dlouho prověrka trvá?
Screening z veřejných dat trvá hodiny až dny. Vyjádření správců sítí a dotčených orgánů mohou trvat týdny. Počítejte s tím v termínech smlouvy.
Jak se chránit, když prověrka ještě neskončila?
Smluvně: rezervační nebo budoucí kupní smlouvou s odkládacími podmínkami, případně s úschovou kupní ceny. Viz článek o rezervační smlouvě.
Chcete prověřit konkrétní nemovitost?
Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.
Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.