Rezervační smlouva na pozemek – na co si dát pozor
Rezervační smlouva zajistí, že vám prodávající pozemek na dohodnutou dobu podrží. Často se ale podepisuje dřív, než kupující pozemek prověří, a spolu s ní se platí nevratný poplatek. Co v ní hlídat.
Rychlá odpověď: Rezervační smlouva zavazuje prodávajícího (nebo realitní kancelář), že pozemek po dohodnutou dobu nenabídne nikomu jinému. Kupující za to obvykle platí rezervační poplatek. Rizikem je, že smlouvu podepíšete dřív, než pozemek prověříte, a poplatek pak kvůli zjištěné vadě ztratíte. Proto si ve smlouvě sjednejte, kdy se poplatek vrací, a před podpisem ověřte alespoň katastr a základní limity pozemku.
Co má rezervační smlouva obsahovat
- Přesnou identifikaci pozemku: katastrální území, parcelní číslo, výměru a list vlastnictví.
- Kdo smlouvu uzavírá: vlastník, nebo zprostředkovatel s jeho plnou mocí. Ověřte vlastníka v katastru.
- Cenu a délku rezervace: počítejte s časem na prověření a vyřízení financování.
- Výši a způsob úhrady poplatku: ideálně do úschovy.
- Kdy se poplatek vrací: zjištěná právní vada, zástavní právo, věcné břemeno, nemožnost stavby podle územního plánu, zamítnutí hypotéky.
- Co se s poplatkem stane při koupi: zda se započte do kupní ceny.
Co ověřit ještě před podpisem
Úplný přehled oblastí k prověření najdete v rozcestníku Kupuji pozemek.
- List vlastnictví: vlastník, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva. Viz Jak číst list vlastnictví.
- Plomba: probíhající řízení v katastru může změnit stav. Viz Plomba v katastru.
- Územní plán: zda lze na pozemku stavět, co zamýšlíte.
- Přístup a sítě: právně zajištěná cesta a možnost připojení. Viz Pozemek bez sítí.
- Hranice: u méně přesných hranic zvažte vytyčení. Viz Pozemek s nepřesnou hranicí.
Rezervace přes realitní kancelář
Činnost realitních zprostředkovatelů upravuje zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Rezervační smlouvu s kanceláří čtěte stejně pečlivě jako s prodávajícím: kdo je vázán, komu se platí a za jakých podmínek se peníze vrací.
Samotnou kupní smlouvu řeší článek Kupní a darovací smlouva na pozemek.
Informativní přehled – Článek shrnuje obecná pravidla a nenahrazuje právní radu. Znění smlouvy před podpisem konzultujte s advokátem nebo notářem.
Nechcete to hledat sami? Zadejte adresu – vrstvy, aktuálnost zdrojů i zásah parcely projdeme za vás.
Zdroje
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – § 1746 odst. 2 (nepojmenované smlouvy), § 1785–1788 (smlouva o smlouvě budoucí): Právní povaha rezervační smlouvy a rozdíl oproti smlouvě o smlouvě budoucí.
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování: Povinnosti realitního zprostředkovatele při zprostředkování prodeje nemovitosti.
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí: Ověření vlastníka, zapsaných práv a probíhajícího řízení (plomby) před podpisem.
Časté otázky
Vrací se rezervační poplatek?
Záleží na tom, co je ve smlouvě. Zákon obecné pravidlo pro rezervační poplatek nestanoví. Proto si ve smlouvě výslovně sjednejte, kdy se poplatek vrací, například když se objeví vada, o které jste nevěděli, nebo když banka neposkytne hypotéku.
Je rezervační smlouva totéž co smlouva o smlouvě budoucí?
Ne. Rezervační smlouva obvykle jen zavazuje prodávajícího nenabízet pozemek jiným. Smlouva o smlouvě budoucí zavazuje strany uzavřít kupní smlouvu a lze se jejího uzavření domáhat. Co přesně jste podepsali, určuje obsah dokumentu, ne jeho název.
Komu mám rezervační poplatek zaplatit?
Bezpečnější je platit do úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní) než přímo prodávajícímu nebo na účet zprostředkovatele. Podmínky uvolnění peněz sjednejte písemně.
Chcete prověřit konkrétní nemovitost?
Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.
Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.