Koupě nemovitosti se zástavním právem – jak bezpečně zaplatit
Zástavní právo na listu vlastnictví neznamená, že nemovitost koupit nejde. Zástava ale s nemovitostí přechází na nového vlastníka, dokud není vymazána. Ukážeme, jak postupovat, abyste nezaplatili cizí dluh.
Rychlá odpověď: Nemovitost se zástavním právem koupit lze, ale zástava přechází s nemovitostí na vás, dokud ji věřitel nenechá vymazat. Bezpečný postup je doplatit dluh prodávajícího z kupní ceny přes úschovu a výmaz zástavy navázat na zápis vašeho vlastnictví. Tohle je ale jen jedna část prověrky – zástava neřeší rizika a omezení samotného pozemku.
Bezpečný postup koupě zatížené nemovitosti
- Aktuální list vlastnictví – Ověřte všechny zástavy, zákazy zcizení, exekuční poznámky a plomby. Zapsaných věřitelů může být víc.
- Vyčíslení dluhu a souhlas věřitele – Prodávající doloží vyčíslení od každého věřitele a potvrzení, že po zaplacení vydá souhlas s výmazem.
- Úschova kupní ceny – Kupní cenu složte do úschovy u notáře, advokáta nebo banky, ne přímo prodávajícímu.
- Výplata z úschovy – Ve smlouvě o úschově určete, že se nejdřív doplatí věřitelé a zbytek dostane prodávající až po zápisu vlastnictví a výmazu zástavy.
- Kontrola katastru po zápisu – Po zápisu ověřte, že zástava i zákaz zcizení jsou vymazané.
Exekuce a insolvence jsou jiný případ – Pokud je na listu vlastnictví poznámka o exekuci nebo insolvenci, prodávající s nemovitostí zpravidla nesmí volně nakládat. Postup konzultujte s advokátem.
Co ještě prověřit před koupí
Pozemek a stavba
- Věcná břemena a předkupní práva
- Územní plán a ochranná pásma
- Záplavy, sesuvy, poddolování
- Inženýrské sítě
- Soulad staveb s katastrální mapou
- Hranice a kvalita zaměření parcely
Zástava je jedna položka. Prověřte celý pozemek.
Úschovu a výmaz za vás plný report nevyřeší. Projde ale najednou dostupné vrstvy k parcele:
- Údaje katastru k parcele
- Územní plán – do jaké plochy parcela spadá
- Záplavová území a aktivní zóny
- Sesuvy, poddolování a radonový index
- Ochranná pásma vodních zdrojů a technické infrastruktury
Výsledek dostanete pro konkrétní parcelu v jednom přehledu.
Orientační screening z veřejných dat. Nenahrazuje právníka, geodeta, projektanta ani závazné stanovisko.
Zdroje
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: Zástavní právo (§ 1309 a násl., vznik zápisem ve veřejném seznamu § 1316), zákaz zcizení nebo zatížení (§ 1761).
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon: Zápis a výmaz práv v katastru, plomba.
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí: Ověření zapsaných zástav a řízení na parcele.
Časté otázky
Přejde zástavní právo na mě?
Ano. Zástavní právo zapsané v katastru působí i vůči novému vlastníkovi. Pokud by dluh prodávajícího nebyl splacen, věřitel se může uspokojit ze zástavy. Proto se zástava při koupi obvykle ruší doplacením dluhu z kupní ceny a výmazem z katastru.
Jak probíhá koupě se zástavou banky?
Prodávající si od banky vyžádá vyčíslení dluhu a potvrzení, že po zaplacení vydá souhlas s výmazem (kvitanci). Kupní cena se složí do úschovy a z ní se nejdřív doplatí banka. Zbytek dostane prodávající po zápisu vlastnictví a výmazu zástavy.
Co je zákaz zcizení nebo zatížení?
Zástavní věřitel si často nechává zapsat i zákaz zcizení nebo zatížení (§ 1761 občanského zákoníku). Pokud je zřízen jako věcné právo a zapsán v katastru, působí i vůči třetím osobám, převod proto bez souhlasu oprávněného nelze zapsat. Souhlas věřitele je součástí postupu.
Kupujete zatíženou nemovitost? Prověřte i pozemek.
Katastr, územní plán, záplavy, geologická rizika i ochranná pásma v jednom přehledu.
Orientační screening z veřejných dat. Nenahrazuje advokáta ani notáře.