Koupě pozemku v dražbě – co prověřit před příhozem

V dražbě se nekupuje jako od běžného prodávajícího: nemovitost berete ve stavu, v jakém je, reklamace je omezená a peníze musíte doplatit v krátké lhůtě. Ukážeme, jak se dražby liší a co stihnout ověřit před příhozem.

Rychlá odpověď: Pozemek v dražbě může být výhodný, ale kupujete ho bez běžného vyjednávání a s krátkou lhůtou na doplatek. Před příhozem si přečtěte celou dražební vyhlášku, ověřte list vlastnictví a zjistěte, jaké závady přejdou. Tohle je ale jen jedna část prověrky – dražba neřeší územní plán, přístup, sítě ani rizika pozemku.

Tři typy dražeb a čím se liší

U všech typů platí, že rozhodující informace jsou v dražební vyhlášce: popis nemovitosti, odhadní cena, nejnižší podání, výše a způsob složení jistoty, závady, které přejdou, a termín prohlídky.

  • Exekuční (soudní) dražba: vede ji soudní exekutor nebo soud podle občanského soudního řádu. Vlastníkem se stanete po právní moci příklepu a zaplacení nejvyššího podání.
  • Insolvenční zpeněžení: majetek dlužníka prodává insolvenční správce, dražbou nebo i mimo ni, podle insolvenčního zákona.
  • Dobrovolná dražba: vede ji dražebník na návrh vlastníka podle zákona o veřejných dražbách.

Rychlá due diligence před příhozem

  1. Přečíst dražební vyhlášku celou – Hledejte hlavně závady, které přecházejí (věcná břemena, nájem, pacht, předkupní práva), a podmínky jistoty a doplatku.
  2. Porovnat s listem vlastnictví – Ověřte parcelní čísla, výměry, druh pozemku a zapsaná práva. Sledujte i poznámky a plomby.
  3. Ověřit využití pozemku – Územní plán, ochranná pásma, záplavy a přístup rozhodnou, zda pozemek využijete, jak plánujete.
  4. Zajistit financování předem – Na doplatek bývá krátká lhůta. Úvěr na dražbu je potřeba vyřešit s bankou před příhozem.
  5. Stanovit si strop – Počítejte s náklady na převzetí, případné vyklizení, daně a úpravy. Nepřihazujte nad předem určenou částku.

Co ještě prověřit před koupí

Před příhozem

  • Územní plán – je pozemek zastavitelný?
  • Přístup z veřejné cesty a věcná břemena
  • Inženýrské sítě v okolí
  • Záplavy, sesuvy a poddolování
  • Ochranná pásma a chráněná území
  • Hranice a kvalita zaměření v katastru

Než přihodíte, prověřte celý pozemek.

Na dražbu bývá málo času. Plný report projde dostupné vrstvy k parcele najednou:

  • Územní plán – do jaké plochy parcela spadá
  • Záplavová území a aktivní zóny
  • Sesuvy, poddolování a radonový index
  • Ochranná pásma vodních zdrojů a technické infrastruktury
  • Údaje katastru k parcele

Prověřit celý pozemek

Výsledek dostanete pro konkrétní parcelu v jednom přehledu.

Orientační screening z veřejných dat. Nenahrazuje právníka, geodeta, projektanta ani závazné stanovisko.

Zdroje

Časté otázky

Kdy se v exekuční dražbě stanu vlastníkem?

Podle § 336l občanského soudního řádu se vydražitel stává vlastníkem, jakmile usnesení o příklepu nabude právní moci a zaplatí nejvyšší podání, a to zpětně ke dni vydání usnesení o příklepu. Převzít nemovitost může den po doplacení, nejdříve po uplynutí lhůty pro předražek.

Přejdou na mě dluhy a zástavy?

V soudní a exekuční dražbě uvádí dražební vyhláška věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem nezaniknou (§ 336b odst. 2 písm. g OSŘ). Práva v ní neuvedená a neoznámená zpravidla zanikají dnem, kdy se stanete vlastníkem – výjimkou je mimo jiné nájem bytu a věcné břemeno bydlení (§ 336l odst. 5). Zástavní práva zanikají dnem právní moci rozvrhového usnesení a věřitelé se uspokojí z výtěžku (§ 337h). Vyhlášku vždy porovnejte s aktuálním listem vlastnictví.

Mohu nemovitost před dražbou vidět?

Dražební vyhláška obvykle uvádí termín prohlídky. Pokud se nekoná, prohlédněte si alespoň okolí a pozemek zvenku a ověřte údaje z veřejných mapových a katastrálních zdrojů.

Jaký je rozdíl mezi exekuční a dobrovolnou dražbou?

Exekuční dražbu vede soud nebo soudní exekutor podle občanského soudního řádu. Dobrovolnou dražbu vede dražebník podle zákona o veřejných dražbách na návrh vlastníka. V insolvenci zpeněžuje majetek insolvenční správce. Pravidla jistoty, doplatku a přechodu vlastnictví se liší.

Dražba se blíží? Prověřte pozemek dřív, než přihodíte.

Územní plán, rizika, ochranná pásma i katastr v jednom přehledu pro konkrétní parcelu.

Prověřit celý pozemek

Orientační screening z veřejných dat. Nenahrazuje dražební vyhlášku ani právní radu.

Související články