Koupě starého domu – co prověřit před podpisem
U starého domu nerozhoduje jen stav střechy. Stejně důležité je, zda jsou stavby povolené a zapsané v katastru, jak je dům zatížený a co omezuje pozemek. Projděte si kontrolní seznam před podpisem smlouvy.
Rychlá odpověď: Před koupí starého domu prověřte čtyři oblasti: technický stav (statika, vlhkost, střecha, rozvody), legalitu staveb (povolení, kolaudace a soulad s katastrem), právní zatížení na listu vlastnictví a omezení pozemku. Stáří domu a jeho historii zjistíte zvlášť, viz [Jak zjistit stáří domu](/poradna/jak-zjistit-stari-domu-historie-nemovitosti).
Eviduje katastr u domu nesoulad?
Eviduje katastr u domu nesoulad?
Zadejte adresu nebo parcelní číslo. Ověříme, zda ČÚZK na parcele označuje nesoulad mezi katastrem a skutečností. Příčinu nesouladu ani legalitu staveb kontrola neurčuje. Bez registrace a bez platby.
Technický stav
- Statika: trhliny ve zdech, prohnuté stropy, stav krovu.
- Vlhkost: vzlínající vlhkost, plísně, stav hydroizolace a okapů.
- Rozvody: hliníkové elektroinstalace, olověné nebo ocelové vodovodní trubky, stav komína.
- Energie: průkaz energetické náročnosti, stáří kotle a oken.
Legalita staveb a katastr
- Soulad s katastrem: jsou dům, garáž a přístavby zakreslené v katastrální mapě? Viz Nesoulad v katastru.
- Povolení a kolaudace: vyžádejte si dokumentaci od prodávajícího nebo ze stavebního archivu. Viz Kolaudace rodinného domu.
- Nepovolené stavby: vyřešení může znamenat dodatečné povolení, nebo odstranění. Viz Černá stavba.
- Údaje o budově: RÚIAN uvádí mimo jiné způsob využití a vybavení budovy. Viz RÚIAN a další registry.
Právní zatížení a omezení pozemku
- List vlastnictví: zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, plomby. Viz List vlastnictví: jak ho číst.
- Přístup: vede k domu cesta po veřejném, nebo cizím pozemku? Viz Věcné břemeno cesty.
- Rizika lokality: záplavy, sesuvy, poddolování, památková ochrana. Ověříte je kompletní kontrolou nemovitosti.
Kontrola nenahrazuje stavebního technika ani dokumentaci – Vrstva nesouladů ČÚZK zachytí jen nesoulady, které úřad označil. Pokud nenajde nic, neznamená to, že jsou všechny stavby povolené a zapsané.
Nechcete to hledat sami? Zadejte adresu – vrstvy, aktuálnost zdrojů i zásah parcely projdeme za vás.
Zdroje
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon: Povolení a kolaudace staveb, řízení o odstranění nepovolené stavby a dodatečné povolení.
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon: Evidence budov a práv v katastru nemovitostí.
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií (§ 7a): Povinnost předložit průkaz energetické náročnosti budovy při prodeji.
- ČÚZK – Katastrální mapa – vrstva Nemovitosti s nesoulady; RÚIAN: Označení nesouladu a údaje o budově, ze kterých kontrola vychází.
Časté otázky
Jak poznám, že je přístavba nepovolená?
Porovnejte skutečný stav s katastrální mapou a s dokumentací u stavebního úřadu. Pokud přístavba v mapě chybí nebo k ní není povolení či kolaudace, zeptejte se prodávajícího a úřadu. Viz článek o černých stavbách.
Musí mi prodávající dát průkaz energetické náročnosti?
Ano. Podle § 7a zákona o hospodaření energií musí prodávající budovy předložit kupujícímu průkaz energetické náročnosti, případně vyúčtování energií za poslední 3 roky tam, kde to zákon připouští.
Vyplatí se znalec nebo stavební technik?
U starého domu téměř vždy. Technik odhalí vlhkost, stav krovu, statické poruchy a zastaralé rozvody, které nejsou na prohlídce vidět. Jeho cena bývá zlomek případných oprav.
Chcete prověřit konkrétní nemovitost?
Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.
Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.