Koupě pozemku s nezapsanou stavbou – rizika a postup

Garáž, chata nebo přístavba, která není v katastru, je při koupi častý nález. Může jít jen o nedokončený zápis, ale také o stavbu bez povolení. Ukážeme, jak to rozlišit a co vyřešit před podpisem.

Rychlá odpověď: Nezapsaná stavba může být povolená, jen chybí zápis do katastru, nebo může jít o stavbu bez povolení. Před podpisem si od prodávajícího vyžádejte povolení a kolaudační doklady a ve smlouvě určete, kdo zajistí zápis nebo legalizaci. Tohle je ale jen jedna část prověrky pozemku – stavba může stát i v ochranném pásmu, v záplavovém území nebo v ploše, kde územní plán stavbu nepřipouští.

Indikace: nesedí stavby s katastrem?

Indikace: nesedí stavby s katastrem?

Zadejte adresu nebo parcelní číslo. Orientačně porovnáme dostupné údaje o budovách s katastrem. Výsledek je jen indikace a neříká nic o povolení stavby.

Kontrola výše je orientační a řeší jedno téma. Plný report prověří i další omezení, která tento checker neřeší.

Žádný nález neznamená, že je vše v pořádku – Když kontrola nesoulad nenajde, neznamená to, že všechny stavby na pozemku jsou povolené nebo zapsané. Mapové podklady menší stavby nemusí zachytit a o povolení vypovídají jen doklady stavebního úřadu.

Jak postupovat při koupi

  1. Porovnat skutečnost s katastrem – Katastrální mapa a list vlastnictví vs. stavby na místě.
  2. Vyžádat doklady – Povolení, ohlášení nebo kolaudaci stavby; u starších staveb i archiv stavebního úřadu.
  3. Rozlišit situaci – Povolená a nezapsaná stavba se dopisuje na základě geometrického plánu a dokladů. Stavba bez povolení vyžaduje řízení u stavebního úřadu s nejistým výsledkem.
  4. Zapracovat do smlouvy – Kdo zajistí zápis či legalizaci, v jakém termínu, a jak se to promítne do ceny.

Co ještě prověřit před koupí

Před podpisem

  • Nesoulad katastru se skutečností
  • Územní plán – zda stavbu připouští
  • Ochranná pásma sítí
  • Záplavy
  • Věcná břemena a plomby
  • Hranice pozemku vůči sousedům

Katastr a další omezení v jednom přehledu

Plný report stavbu nelegalizuje ani nenahradí doklady stavebního úřadu. Projde ale katastr a další vrstvy, které ovlivní, zda stavbu lze udržet:

  • Údaje katastru k parcele
  • Územní plán – do jaké plochy parcela spadá
  • Ochranná pásma vodních zdrojů a technické infrastruktury
  • Záplavová území a aktivní zóny
  • Sesuvy, poddolování a radonový index

Spustit kompletní kontrolu parcely

Výsledek dostanete pro konkrétní parcelu v jednom přehledu.

Orientační screening z veřejných dat. Nenahrazuje právníka, geodeta, projektanta ani závazné stanovisko.

Zdroje

Časté otázky

Je nezapsaná stavba černá stavba?

Ne nutně. Stavba může být řádně povolená, jen nezapsaná, nebo jde o drobnou stavbu, která se v katastru neeviduje. Černou stavbou je stavba provedená bez potřebného povolení.

Co mám chtít od prodávajícího?

Povolení stavby a kolaudační doklady, případně geometrický plán. Pokud je nemá, sjednejte ve smlouvě, kdo a do kdy zápis nebo legalizaci zajistí, nebo zohledněte riziko v ceně.

Stane se stavba mým vlastnictvím s pozemkem?

Stavba je podle občanského zákoníku zpravidla součástí pozemku, pokud obojí patří stejnému vlastníkovi. Stav zapsaný v katastru a veřejnoprávní povolení stavby jsou ale samostatné otázky.

Nezapsaná stavba je signál k širší prověrce

Pokud pozemek se stavbou kupujete, ověřte před podpisem i další omezení. Plný report spojí mapové a katastrální kontroly do jednoho přehledu.

Spustit kompletní kontrolu parcely

Orientační screening, nenahrazuje právníka ani stavební úřad.

Související články