Koeficient zastavění pozemku – co znamená a kde ho zjistit
Koeficient zastavění říká, jakou část pozemku smí zabrat stavby. Není to celostátní pravidlo: stanoví ho konkrétní územní nebo regulační plán, i se svou definicí toho, co se do zastavěné plochy počítá.
Rychlá odpověď: Koeficient zastavění pozemku (KZP) je poměr zastavěné plochy staveb k ploše pozemku. Například hodnota 0,3 u pozemku o výměře 1 000 m² znamená nejvýše 300 m² zastavěné plochy. Není to celostátní limit: hodnotu i to, co se do zastavěné plochy počítá, určuje územní nebo regulační plán konkrétní obce. Najdete je v textové části plánu u regulativů dané plochy.
Jak koeficient spočítat (ukázka)
| Výměra pozemku | Koeficient z územního plánu | Maximální zastavěná plocha |
|---|---|---|
| 800 m² | 0,25 | 200 m² |
| 1 000 m² | 0,30 | 300 m² |
| 1 200 m² | 0,20 | 240 m² |
Čísla jsou jen ukázka výpočtu, ne doporučené hodnoty. Platí hodnota z plánu vaší obce.
Regulativy, které s koeficientem souvisejí
- Koeficient zeleně: minimální podíl nezpevněné plochy, pokud ho plán stanoví.
- Výšková regulace: počet podlaží nebo maximální výška.
- Minimální výměra pozemku: viz Minimální velikost pozemku pro rodinný dům.
- Stavební a uliční čára, odstupy: umístění stavby na pozemku.
Kde koeficient zastavění zjistit
- Najděte plochu pozemku v grafické části – Na webu obce nebo v Národním geoportálu územního plánování. Viz Jak číst územní plán.
- Otevřete textovou část – U dané plochy hledejte podmínky prostorového uspořádání.
- Přečtěte definice – Ověřte, co plán započítává do zastavěné plochy.
- Zkontrolujte regulační plán – Pokud pro lokalitu existuje, může obsahovat podrobnější pravidla.
- Nechte si to potvrdit – Územně plánovací informace od úřadu je spolehlivější než vlastní výklad.
Inzerát ani sousední dům nejsou měřítkem – Starší stavby v okolí mohly vzniknout podle jiných pravidel. Pro nový záměr platí aktuální územní plán a jeho definice.
Nechcete to hledat sami? Zadejte adresu – vrstvy, aktuálnost zdrojů i zásah parcely projdeme za vás.
Zdroje
- Sbírka zákonů (e-Sbírka) – Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon: Územní a regulační plán jako nástroje, které stanoví podmínky prostorového uspořádání.
- Ministerstvo pro místní rozvoj / ÚÚR – Národní geoportál územního plánování: Dohledání územního plánu obce a jeho textové části s regulativy.
Časté otázky
Jaký je běžný koeficient zastavění pro rodinný dům?
Jednotná hodnota neexistuje. Každý územní plán si ji určuje sám, často rozdílně podle ploch a lokalit. Platí jen číslo z plánu vaší obce.
Počítá se do zastavěné plochy terasa, garáž nebo příjezd?
Záleží na definici v konkrétním územním plánu. Některé plány počítají jen budovy, jiné i zpevněné plochy nebo mají zvlášť koeficient zeleně. Přečtěte si definice v textové části.
Co když územní plán koeficient neuvádí?
Pak se posuzuje podle ostatních podmínek plánu a obecných požadavků na výstavbu. Úřad to potvrdí v územně plánovací informaci.
Chcete prověřit konkrétní nemovitost?
Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.
Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.