Daň z nabytí nemovitosti – aktuální stav 2026

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Kupující dnes tuto čtyřprocentní daň neplatí, musí ale počítat s náklady převodu a následnou daní z nemovitých věcí.

Rychlá odpověď: Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020 a při současné koupi se neplatí ani se k ní nepodává přiznání. Kupující místo ní neplatí žádnou novou převodní daň, ale hradí dohodnuté náklady koupě včetně poplatku za vklad a následně řeší každoroční daň z nemovitých věcí.

Kupující u stolu kontroluje kupní smlouvu vedle klíčů od domu a kalkulačky

Zrušení daně neznamená převod nemovitosti bez dalších nákladů.

Od kdy se daň z nabytí neplatí

Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil daň z nabytí nemovitých věcí s účinností od 26. září 2020. Někdejší sazba činila 4 % ze základu daně, nikoli bezvýjimečně z kupní ceny.

Zrušení mělo i zpětný dopad: podle Finanční správy zahrnuje vklady práva provedené v prosinci 2019 a později. Přesným přechodným kritériem byla původní lhůta pro přiznání uplynulá od 31. března 2020; nejde pouze o datum podání návrhu na vklad.

U starších převodů nelze automaticky předpokládat zánik daňové povinnosti. Vratitelný přeplatek se vracel na žádost, nikoli automaticky všem. Historický případ i případné lhůty pro vrácení dnes řešte individuálně s finančním úřadem.

Co dnes při koupi nemovitosti platíte

  1. Kupní cena a případná DPH – Rozhoduje smlouva a daňový režim prodávajícího. U prodeje podléhajícího DPH ověřte, zda sjednaná cena DPH zahrnuje; nejde o obnovenou daň z nabytí.
  2. Návrh na vklad – Základní správní poplatek činí 2 000 Kč za návrh, nikoli za každou nemovitost. Kdo jej ekonomicky ponese, si strany dohodnou. U podání přes určený elektronický formulář může být při splnění zákonných podmínek poplatek snížen; samotná datová schránka slevu nezaručuje.
  3. Právní služby, úschova a zprostředkování – Cena i to, kdo ji hradí, vyplývají ze smlouvy s poskytovatelem. Nejde o povinnou daň ani o jednotný státní tarif.
  4. Financování a další podklady – Banka může požadovat ocenění a pojištění. Ověření podpisů, úřední výpisy nebo další návrh na vklad zástavy mohou představovat další náklady.
  5. Daň z nemovitých věcí – Po nabytí prověřte povinnost podat přiznání. Tato každoroční daň zůstala zachována a není náhradou daně z nabytí.

Zrušena byla jedna daň, nikoli všechny daně z nemovitostí – Kupující neplatí daň z nabytí, ale vlastník řeší daň z nemovitých věcí. Prodávající může mít zdanitelný příjem. Ani dar osvobozený od daně z příjmů nezaručuje osvobození jeho pozdějšího prodeje.

Co řeší prodávající: daň z příjmů

U fyzické osoby závisí osvobození na konkrétních podmínkách zákona. Není-li příjem osvobozen, obvykle se uplatní prokazatelné zákonné výdaje; daň se proto automaticky nepočítá z celé prodejní ceny. Sazba může být 15 % a pro část celkového základu nad zákonnou hranicí 23 %.

  • U nemovitostí nabytých před 1. lednem 2021 se zpravidla posuzuje pětiletý časový test, u později nabytých desetiletý.
  • Samostatné osvobození může platit pro prodej rodinného domu nebo vymezené bytové jednotky při bydlišti alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Bydliště není totéž co evidovaný trvalý pobyt.
  • Osvobození při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu má vlastní podmínky včetně oznámení správci daně. Zákon pracuje zpravidla s rokem získání prostředků, následujícím rokem a za určitých podmínek i rokem předchozím, nikoli s obecnou lhůtou „do dvou let“.
  • Při dědění po příbuzném v přímé linii nebo manželovi lze za zákonných podmínek započítat dobu vlastnictví zůstavitele. Toto pravidlo se automaticky nepřenáší na darování.

Darování není koupě ani automaticky nezdaněný budoucí prodej

Samostatná darovací daň se již neuplatňuje; bezúplatné příjmy řeší zákon o daních z příjmů. Osvobození zahrnuje příbuzné v přímé linii i zákonem vyjmenované další příbuzné, například sourozence, strýce a tety, a manžele. U těchto příbuzenských vztahů není obecnou podmínkou roční společná domácnost.

Společně hospodařící domácnost je samostatná cesta k osvobození s dalšími zákonnými podmínkami. U konkrétního daru prověřte i případnou oznamovací povinnost u osvobozeného příjmu; nepleťte ji s přiznáním k již zrušené dani z nabytí.

Každoroční daň po koupi

Pro daň z nemovitých věcí je rozhodující stav k 1. lednu zdaňovacího období. Přiznání po koupi se zpravidla podává do 31. ledna následujícího roku, nikoli každoročně znovu při nezměněných poměrech. Splatnost daně je jiná než termín přiznání. Podrobnosti najdete v článku Daň z nemovitých věcí – pozemek.

Checklist daní a nákladů po koupi

Co si ověřit

  • V rozpočtu ani ve smlouvě nemám nesprávně uvedenou dnešní povinnost zaplatit 4% daň z nabytí.
  • Vím, kdo hradí návrh na vklad, úschovu, provizi a případné náklady financování.
  • Mám poznamenaný termín přiznání k dani z nemovitých věcí a zkontrolovaný stav vkladu.
  • Pokud současně prodávám jinou nemovitost, samostatně ověřím osvobození příjmu.

Chcete prověřit konkrétní nemovitost?

Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.

Prověřit nemovitost

Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.

Časté dotazy

Platí se v roce 2026 daň z nabytí nemovitosti?

Ne. Zákon č. 386/2020 Sb. ji zrušil s účinností od 26. září 2020. U dnešní koupě se k této dani nepodává přiznání ani se neodvádí někdejší 4% daň.

Od kdy byla daň z nabytí zrušena zpětně?

Podle Finanční správy se zrušení vztahuje také na případy, kdy byl vklad práva do katastru proveden v prosinci 2019 a později. Přechodné pravidlo vychází z původní lhůty pro podání přiznání, která uplynula 31. března 2020 nebo později.

Co kupující platí místo daně z nabytí?

Žádná náhradní daň z převodu zavedena nebyla. Kupující počítá zejména s kupní cenou, sjednanými službami a správním poplatkem za návrh na vklad, jehož základní sazba je 2 000 Kč. Po koupi řeší také daň z nemovitých věcí.

Je prodej darované nemovitosti automaticky osvobozen?

Ne. Osvobození daru mezi vybranými příbuznými není osvobozením pozdějšího prodeje. U prodeje se znovu posuzují podmínky zákona o daních z příjmů, zejména bydliště a doba vlastnictví.

Kdy po koupi podám přiznání k dani z nemovitých věcí?

Zpravidla do 31. ledna roku následujícího po nabytí, podle stavu k 1. lednu. U neukončeného vkladového řízení na přelomu roku může platit zvláštní lhůta; ověřte ji u finančního úřadu.

Zdroje

Související články